Dnia 7 sierpnia 2013 roku weszła w życie ustawa z dnia 24 maja 2013 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Celem wprowadzenia nowelizacji jest ochrona osób będących współwłaścicielami nieruchomości których udział nie jest obciążony hipoteką.
Dotychczas art. 76 ust 1 ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece [dalej: „Ustawa”], w razie podziału nieruchomości na której części ułamkowej ustanowiono hipotekę, prowadził do obciążania hipoteką udziałów wszystkich pozostałych współwłaścicieli, nawet jeżeli nie zaciągali oni żadnych zobowiązań. W skrajnych przypadkach mogli oni nawet zostać pozbawieni prawa własności, za długi których nie zaciągali, w drodze sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości przypadającej im w drodze podziału.
Zgodnie z wprowadzoną zmianą, jeżeli nieruchomość przypadnie współwłaścicielowi którego udział nie był obciążony, to na roszczeniu spłaty przysługującemu właścicielowi obciążonego udziału powstaje ustawowe prawo zastawu. Wierzyciel będzie mógł w takiej sytuacji zaspokoić się z kwoty otrzymanej przez dłużnika tytułem spłaty udziału w dzielonej współwłasności. Tę regułę stosuje się odpowiednio w sytuacji kiedy nieruchomość przypadnie współwłaścicielowi którego udział był obciążony – spłaca on drugiego współwłaściciela a hipoteka obejmuje wtedy całą nieruchomość. Jeżeli jednak współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, otrzymuje nieruchomość o niższej wartości niż dotychczasowy udział to łączy się rozwiązania wskazane powyżej i na otrzymanej nieruchomości ustanawia się hipotekę, a na roszczeniu o dopłatę ustawowe prawo zastawu. Ustawa stanowi ponadto, iż postanowienia umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości, na mocy których współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, są nieważne.
Przedmiotowa nowelizacja dostosowuje przepisy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygn. akt P 15/12) stwierdzającego niezgodność art. 76 ust. 1 zdanie drugie Ustawy z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
-Maciej Jaśkiewicz