14 marca 2014 r. Sąd Najwyższy wydał w odpowiedzi na pytanie prawne uchwałę, którą przyznał uprawnionemu z hipoteki z niższym pierwszeństwem uprawnienie do dochodzenia w trybie art. 189 KPC nieważności umowy będącej podstawą hipoteki kaucyjnej o wyższym pierwszeństwie.
Z pytaniem prawnym zwrócił się do Sądu Najwyższego sąd apelacyjny, któremu przyszło rozpoznawać apelację pozwanej. Powodowa spółka wykazała bowiem przed sądem pierwszej instancji, że umowa stanowiąca podstawę hipoteki kaucyjnej powinna zostać uznana za nieważną. Spółce tej przysługiwała bowiem hipoteka przymusowa na nieruchomości, po czym dłużnik zawarł z pozwaną umowę i na tej samej nieruchomości ustanowiono hipotekę kaucyjną, której przysługuje wyższe pierwszeństwo niż dotychczasowej hipotece przymusowej, co de facto pozbawia ją szans na egzekucję wierzytelności. W konsekwencji powodowa spółka wykazywała, iż czynność taka jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i jako taka nieważna. Nie mogła natomiast dochodzić ustalenia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż przepis ten zawiera zamknięty katalog uprawnionych.
Sąd Najwyższy zważył, że w zaistniałym stanie faktycznym i prawnym możliwe jest dochodzenie ustalenia nieważności czynności stanowiącej podstawę hipoteki kaucyjnej w trybie art. 189 KPC, tj. w drodze powództwa o ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego, a następnie na podstawie tak uzyskanego orzeczenia dochodzić wykreślenia hipoteki kaucyjnej z księgi wieczystej.
Orzecznictwo:
Uchwała SN z 14 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 121/13
-Piotr Jędrusiak